布鲁坎特雷尔

中海外总经理方远明、总会计师王贺彩、副总经理刘玉春，中铁隧道集团董事长郭大焕、副总经理魏都，上海建工集团波兰分公司经理任俊参加会议。

回顾过去30余年的改革，笔者有一点感慨。房价不降，危及社会安定，损害政府公信力，政治家们对此已经有清醒认识。

中国人总体过着中等经济水平国家的生活，却遭遇了世界一流水平的房价，普通中低收入人群望房兴叹。解决之道一是发展私立医院，一是加强监管。其实，改革开放后成长起来的中国人已经和过去不同，他们有了越来越多的现代国家意识，我们的政治家要积极面对这一新形势，更积极地推动改革。健康风险必须让个人承担一定比例。中国的市场经济发育还不很成熟，价格问题自然会更突出。

我国政府开始在农村推行社会养老保险制度，估计可提前实现全覆盖目标。中国加入WTO是推进改革的标志性事件。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。

如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。

除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。

官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。

另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。二、再分析中国房价的真相任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。

据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。

进入专题： 房价 。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。

第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。

再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。

中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。

但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。

无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。

由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。

首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。

在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。

根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。

面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。

况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。